Arizona · A.R.S. §§33-729, 33-814Antideficiencia en Arizona: cuándo el prestamista no puede cobrar el saldo tras una ejecución

Cuando un inmueble en fideicomiso de Arizona de dos acres y medio o menos, limitado y destinado a una sola vivienda para una familia o para dos familias, se vende en ejercicio del poder de venta del fiduciario, no puede demandarse la diferencia entre lo obtenido en la venta y la deuda con intereses, costas y gastos (A.R.S. §33-814(G)). Para la hipoteca dada por el precio de compra, o por un préstamo usado para pagarlo, sobre el mismo tipo de inmueble, la sentencia de ejecución no puede convertirse en gravamen sobre otros bienes del deudor ni ejecutarse de forma general, aunque se haya pactado lo contrario (§33-729(A)), salvo, si el tribunal lo determina, por la pérdida de valor causada por deterioro que el deudor cometió o permitió (§33-729(B)). Para préstamos originados después del 31 de diciembre de 2014, estas protecciones no se aplican al préstamo de construcción de un constructor para una vivienda destinada a la venta, a una vivienda nunca terminada sustancialmente ni a una vivienda destinada a ese uso pero nunca usada como tal; la terminación sustancial significa una inspección final cuando se exige (§§33-729(C)–(D), 33-814(H)–(I)). Cuando se permite reclamar el saldo, el prestamista debe demandar dentro de los 90 días siguientes a la venta del fiduciario; la sentencia es lo adeudado menos el mayor entre el precio de venta y el valor de mercado que fije el tribunal, y si no demanda a tiempo, lo obtenido en la venta extingue totalmente la deuda (§33-814(A), (D)). Las leyes tratan de las ventas por el fiduciario y las ejecuciones hipotecarias; no tratan de la venta corta (short sale) que el vendedor negocia con el prestamista.