Avalúo · Guía de Venta de Fannie MaeDistritos de contribución especial (MUD, Mello-Roos): qué revisan el prestamista y el tasador

Muchas comunidades nuevas se construyen con infraestructura pagada por distritos locales que pueden cobrar contribuciones a los dueños: para servicios públicos, calles, alcantarillado, escuelas, policía y bomberos o bibliotecas. La Guía de Venta de Fannie Mae (B4-1.4-09) describe dos tipos. Los distritos de contribución especial, también llamados distritos de impuesto especial o distritos de servicios municipales (MUD), suelen dar agua u otros servicios donde no llegan los proveedores existentes; cobran a los dueños los costos de operación y el servicio de la deuda, y como sus presupuestos suponen que el desarrollo continúa, un distrito puede caer en dificultades financieras e imponer contribuciones adicionales a los dueños existentes si la construcción se detiene antes de lo previsto. Los distritos de instalaciones comunitarias cobran un impuesto especial que respalda bonos exentos de impuestos para mejoras públicas; la contribución se vuelve una obligación permanente como el impuesto predial, y el gravamen y la obligación de pagar pasan con el título al comprador, con leyes que en general exigen divulgarlo por completo a los compradores. Fannie Mae espera que el prestamista sepa si la propiedad está en uno de estos distritos y que informe al tasador de cualquier contribución. El tasador informa las contribuciones especiales, anota cualquier dificultad financiera del distrito que afecte el valor o la comerciabilidad y considera la reacción del mercado con ventas comparables afectadas de igual forma. Si las dificultades de un distrito son tan graves que no hay datos de mercado para un valor confiable, el préstamo no es elegible para Fannie Mae hasta que se forme un mercado activo.