Financiación del vendedor · 12 CFR 1026.36(a)(4)–(5)Financiación del vendedor y Dodd-Frank: exclusiones de una y tres propiedades
El vendedor que financia la compra no se considera «originador de préstamos» según la Regulación Z si encaja en una de dos exclusiones. Una propiedad: una persona física, sucesión o fideicomiso que financia solo una propiedad de su dominio en cualquier periodo de 12 meses, no construyó una vivienda en ella como parte de su negocio y usa un calendario de pagos sin amortización negativa y una tasa fija o ajustable que se ajusta por primera vez tras cinco años o más con límites razonables (12 CFR 1026.36(a)(5)). Tres propiedades: cualquier persona que financia tres propiedades o menos de su dominio en cualquier periodo de 12 meses, no construyó en ellas como negocio, y da una financiación de amortización completa, tras determinar de buena fe que el comprador puede pagar razonablemente, con los mismos límites de tasa (§1026.36(a)(4)). Los pagos globales (balloon) no caben en la exclusión de tres propiedades, porque el préstamo debe amortizarse por completo.
Las dos exclusiones lado a lado
Quién
Una propiedad: persona física, sucesión o fideicomiso. Tres propiedades: cualquier persona, también una empresa.
Cuántas
Una propiedad en 12 meses, o tres o menos en 12 meses, cada una del vendedor y como garantía del préstamo.
Constructores
Ninguna se aplica al vendedor que construyó una vivienda en la propiedad como parte de su negocio.
Pagos
Una propiedad: sin amortización negativa. Tres propiedades: amortización completa, sin pago global.
Capacidad de pago
Tres propiedades: el vendedor determina de buena fe que el comprador puede pagar razonablemente.
Tasa
Ambas: fija, o ajustable solo tras 5 años o más con límites anuales y totales razonables, sobre un índice de uso general.
Documentos que suele necesitar una venta financiada por el vendedor
- El pagaré y la escritura de fideicomiso o hipoteca que lo garantiza.
- La información de ingresos y deudas del comprador que usó el vendedor, si aplica la exclusión de tres propiedades.
- Un calendario de amortización que muestre que el préstamo se paga sin pago global (tres propiedades) o sin amortización negativa (una propiedad).
Qué guarda el TC en el expediente
- El anexo de financiación del vendedor y quién redactó el pagaré: un abogado, no el TC.
- Si sigue una hipoteca anterior; la cláusula de venta del prestamista se aplica a la venta.
- El registro de la escritura y de la garantía en el cierre.
Preguntas de los dueños
¿Puedo financiar la venta con un pago global (balloon)?
No con la exclusión de tres propiedades, que exige amortización completa (12 CFR 1026.36(a)(4)); la de una propiedad solo exige que no haya amortización negativa, así que esa regla no prohíbe el pago global.
¿Cuántas ventas financiadas puedo hacer al año?
Las exclusiones cubren una propiedad en cualquier periodo de 12 meses para una persona, sucesión o fideicomiso, o tres o menos para cualquier persona (§1026.36(a)(4)–(5)).
¿Debo comprobar la capacidad de pago del comprador?
Con la exclusión de tres propiedades, sí: el vendedor debe determinar de buena fe que el comprador puede pagar razonablemente (§1026.36(a)(4)(iii)(B)).
Guías relacionadas
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Prueba gratisFuente: 12 CFR 1026.36(a)(4) y (a)(5) (Regulación Z, eCFR, consultado el 25 de octubre de 2026).
Información general, no asesoría legal. ClosingCode es software; no es un bufete, prestamista ni correduría. La financiación del vendedor también puede regirse por otras normas federales y estatales: haga revisar el pagaré y la garantía por un abogado. Esta guía no sustituye el consejo ni los servicios de un abogado.