Cálculos del cierre · prorrateosProrrateo del impuesto predial al cierre: quién paga qué días
Hay dos reglas a la vez. El contrato de compraventa decide el dinero del cierre: el contrato de reventa de Texas, por ejemplo, dice que los impuestos del año en curso, los intereses, las rentas y las cuotas, cargos y contribuciones periódicas de mantenimiento se prorratean hasta la fecha de cierre, y que si los impuestos del año resultan distintos de lo prorrateado, las partes ajustan cuando estén los estados de cuenta (TREC 20-19, párrafo 13). La ley federal del impuesto sobre la renta decide quién puede deducir qué: el impuesto de la parte del año que termina el día antes de la venta se considera del vendedor, y la parte que empieza el día de la venta, del comprador (26 U.S.C. 164(d)), sin importar las fechas de gravamen locales ni quién pagó la factura (Publicación 530 del IRS). Cada uno puede deducir su parte si detalla sus deducciones.
Las dos reglas
El contrato (dinero)
Fija el crédito entre comprador y vendedor en la hoja de liquidación. TREC 20-19 ¶13: prorrateo hasta la fecha de cierre; ajuste posterior si los impuestos del año cambian; si no se pagan al cierre o antes, el comprador paga los del año en curso.
Impuesto federal (deducción)
Vendedor: los días hasta el día de la venta, sin incluirlo. Comprador: desde el día de la venta. Vale aunque uno de los dos haya pagado toda la factura (26 U.S.C. 164(d)(1); Pub. 530).
Ejemplo del IRS (Publicación 530)
15 ago
El vendedor paga
El impuesto del año calendario, de $730, vence y lo paga el vendedor.
1 sep
El comprador compra
El comprador es dueño 122 días del año fiscal, contando el día de la compra.
Declaración
Deducción del comprador
$730 × 122 ÷ 365 = $244, deducibles por el comprador si detalla, aunque el contrato no le exigiera reembolsar al vendedor.
Qué revisa el coordinador antes del cierre
- Qué año fiscal y qué factura usó la compañía de títulos, y si ya se pagó.
- Exenciones que cambiarán los impuestos del año en curso (el ¶13 del TREC permite tenerlas en cuenta).
- Cuotas y cargos de la HOA: se prorratean en el mismo párrafo del contrato de reventa de Texas.
- Quién recibirá la próxima factura, para que el comprador o el escrow del prestamista la pague a tiempo.
Conviene saber
- Los impuestos atrasados de años anteriores que el comprador acepta pagar no son deducibles; pasan a ser parte del costo de la vivienda (Pub. 530).
- Los impuestos de transferencia o de timbre no son deducibles: el comprador los suma a la base, el vendedor los trata como gasto de la venta (Pub. 530).
- Con escrow, la deducción es lo que el prestamista realmente pagó a la autoridad fiscal, no lo depositado en el escrow (Pub. 530).
- Otros contratos redactan los prorrateos de otra forma: lea el de la transacción.
Preguntas de compradores y vendedores
¿Quién paga el impuesto del día del cierre?
En el contrato, la hoja de liquidación sigue lo que dice el contrato: el de reventa de Texas prorratea hasta la fecha de cierre. Para el impuesto federal sobre la renta, el día de la venta cuenta como del comprador (26 U.S.C. 164(d)(1)(B)).
¿Puedo deducir impuestos que el vendedor pagó antes de que yo comprara?
Puede deducir su parte por los días en que fue dueño, desde el día de la compra, si detalla sus deducciones, aunque no le haya reembolsado al vendedor (Publicación 530 del IRS).
¿Y si la factura llega más alta que lo prorrateado?
En el contrato de reventa de Texas, las partes ajustan los prorrateos cuando estén los estados de cuenta del año (TREC 20-19 ¶13). Otros contratos tienen su propia regla.
Guías relacionadas
ClosingCode guarda el certificado de impuestos, la hoja de liquidación y el ajuste fiscal posterior al cierre en la transacción, como documentos y tareas con fecha, para que el seguimiento no se olvide.
Prueba gratisFuentes (revisadas el 25 de octubre de 2026): 26 U.S.C. 164(d) (govinfo); Publicación 530 del IRS para declaraciones de 2025 (irs.gov/pub530); contrato TREC de reventa de una a cuatro familias 20-19, versión 05-04-2026, párrafo 13.
Información general, no asesoría legal, fiscal ni financiera. ClosingCode es software; no es un bufete, preparador de impuestos, prestamista ni correduría. Esta guía no sustituye el consejo ni los servicios de un abogado.