Vender la vivienda · 26 U.S.C. §121Exclusión de ganancia al vender la vivienda: la regla de 2 de 5 años
Si fue propietario y vivió en la casa como residencia principal al menos dos años en total durante los cinco anteriores a la venta, hasta $250,000 de ganancia no tributa (26 U.S.C. §121(a)–(b)(1)). Los matrimonios con declaración conjunta pueden excluir hasta $500,000 si uno de los cónyuges cumple la propiedad, ambos cumplen el uso y ninguno usó la exclusión en los dos años anteriores (§121(b)(2)). El cónyuge sobreviviente mantiene el límite de $500,000 si vende dentro de los dos años siguientes al fallecimiento (§121(b)(4)). Se puede usar una vez cada dos años (§121(b)(3)). Si se muda antes por un cambio de lugar de trabajo, salud u otras circunstancias imprevistas, hay una exclusión parcial proporcional a dos años (§121(c)). La ganancia atribuida a periodos de uso no calificado no se excluye (§121(b)(5)).
Las reglas del §121
2 de 5 años
Propietario y residencia principal durante 2 años en total en los 5 anteriores a la venta (§121(a)).
Límite de $250,000
Por contribuyente (§121(b)(1)).
$500,000 conjunto
Uno es propietario, ambos la usan, ninguno usó la exclusión en los últimos 2 años (§121(b)(2)(A)).
Una vez cada 2 años
No procede si otra venta en los 2 años anteriores la usó (§121(b)(3)).
Cónyuge sobreviviente
$500,000 si vende dentro de 2 años tras el fallecimiento y se cumplían los requisitos conjuntos (§121(b)(4)).
Exclusión parcial
Mudanza por trabajo, salud o imprevistos: límite × meses calificados ÷ 24 (§121(c)).
Ejemplos
- Vendedor soltero, vivió 3 años, ganancia de $180,000 → excluida por completo.
- Matrimonio, declaración conjunta, ambos vivieron 4 años, ganancia de $620,000 → $500,000 excluidos, $120,000 tributables.
- Vendedor soltero que se mudó por un nuevo empleo a los 12 meses, ganancia de $100,000 → límite $250,000 × 12/24 = $125,000, así que la ganancia queda excluida.
Qué debe reunir el vendedor antes del cierre
- La hoja de cierre de la compra y los comprobantes de mejoras: fijan la base.
- Las fechas de propiedad y ocupación de cada cónyuge.
- La certificación que el agente de cierre puede pedir para no emitir el Formulario 1099-S.
Preguntas de los vendedores
¿Pago impuesto sobre la ganancia al vender mi casa?
No sobre hasta $250,000 de ganancia ($500,000 para la mayoría de declaraciones conjuntas) si fue propietario y vivió en ella 2 de los últimos 5 años (26 U.S.C. §121).
¿Y si vendo antes de vivir 2 años?
Hay una exclusión parcial si la razón principal fue un cambio de lugar de trabajo, salud o circunstancias imprevistas; el límite se prorratea sobre 24 meses (§121(c)).
¿Puedo usar la exclusión más de una vez?
Sí, pero no más de una vez en cualquier periodo de dos años (§121(b)(3)).
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Prueba gratisFuente: 26 U.S.C. §121 (govinfo.gov, consultado el 25 de octubre de 2026).
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