Impuestos · Publicación 523 del IRSBase de costo de la vivienda: qué gastos de cierre y mejoras cuentan al vender

Al vender su vivienda principal, la ganancia se calcula sobre su base ajustada (aproximadamente lo que pagó más las mejoras), así que la hoja de cierre de la compra importa años después. Según la Publicación 523 del IRS (2025), su costo incluye el enganche y cualquier deuda, como una hipoteca o pagarés al vendedor o constructor, más ciertos cargos y gastos de cierre: honorarios del resumen de título, cargos por instalar servicios públicos, honorarios legales (incluida la búsqueda de título y la preparación del contrato y la escritura), cargos de registro, agrimensura, impuestos de transferencia o sellos, y el seguro de título del dueño. Los montos depositados en escrow para impuestos y seguros futuros no son gastos de cierre. No puede incluir primas de seguro contra incendio y daños, la renta o los servicios por ocupar la casa antes del cierre, ni los cargos por obtener la hipoteca (primas de seguro hipotecario, incluidos los cargos de financiación de VA, cargos por asunción, el informe de crédito, una tasación exigida por el prestamista y los puntos) ni los cargos de refinanciación. En general, reduce la base por los puntos que el vendedor pagó por usted. Los costos del vendedor que usted acordó pagar y no le reembolsaron se suman a su base: impuestos inmobiliarios adeudados hasta el día anterior a la venta, intereses atrasados, los cargos de registro o hipoteca del vendedor, las reparaciones a cargo del vendedor y su comisión inmobiliaria. Después de comprar, las mejoras que agregan valor, prolongan la vida útil de la vivienda o la adaptan a nuevos usos se suman a la base: ampliaciones como un dormitorio, baño, terraza o garaje; sistemas como calefacción, aire central y cableado; techo nuevo, revestimiento, aislamiento, fosa séptica, electrodomésticos empotrados, modernización de la cocina, paisajismo, entrada, cerca o piscina. Las reparaciones y el mantenimiento que solo conservan la vivienda en buen estado (pintar, arreglar fugas, rellenar grietas) no cuentan salvo dentro de una remodelación extensa; tampoco las mejoras que ya no forman parte de la vivienda o con vida útil menor de un año. Si obtuvo créditos fiscales de energía o subsidios de servicios públicos por mejoras incluidas en la base, réstelos.