Préstamos convencionales · Fannie Mae B4-1.2-05Reparaciones sin terminar al cierre: escrow retenido y prueba de terminación
En un préstamo de Fannie Mae depende de lo que encontró el avalúo. Las condiciones menores y el mantenimiento diferido que no afectan la seguridad, la solidez ni la integridad estructural (alfombra gastada, una pequeña fuga de plomería, mosquiteros rotos, un pasamanos faltante, un vidrio agrietado) se reflejan en el valor y el avalúo se completa «tal como está» (as is); el prestamista no tiene que exigir la reparación y, a su criterio, puede retener fondos en escrow para hacerla después del cierre. Lo que sí afecta la seguridad, la solidez o la integridad estructural (asentamiento de cimientos, filtraciones de agua, una gotera activa en el techo, tejas gastadas, instalación eléctrica o plomería inadecuada) deja el avalúo «sujeto a» las reparaciones, y el prestamista debe verificar que se terminaron antes de vender el préstamo: con el Formulario 1004D del tasador (visita o inspección virtual) o con una carta de declaración del prestatario con fotos, más la firma de un profesional, un informe profesional o facturas pagadas. Solo la construcción nueva o proyectada puede cerrar con mejoras pospuestas según las reglas de retención de Fannie Mae: el trabajo debe estar en el contrato de compraventa, aplazarse por un motivo válido como el clima o la falta de materiales, no impedir el permiso de ocupación, costar como máximo el 10 % del valor terminado y completarse dentro de los 180 días desde la fecha del pagaré, con el 120 % del costo estimado retenido en un escrow de terminación en cuenta de custodia.
Lo que encontró el avalúo decide el camino
1. Detalles menores, «tal como está»
El desgaste que no afecta la seguridad ni la estructura se refleja en el valor. No se exige reparar; el prestamista puede retener fondos en escrow a su criterio.
2. Seguridad, «sujeto a»
Cimientos, filtraciones, goteras, problemas eléctricos o de plomería deben repararse y verificarse antes de que el prestamista venda el préstamo.
3. Construcción nueva
Lo pospuesto puede terminarse después del cierre con las reglas de retención de abajo.
Prueba de que el trabajo está hecho
Formulario 1004D
El informe de terminación del tasador, tras una visita o una inspección virtual, con pruebas visuales verificables.
Declaración del prestatario
Casas existentes: carta firmada por el prestatario, fotos del trabajo y la firma de un profesional, un informe profesional o facturas pagadas.
Carta prestatario/constructor
Construcción nueva: ambos firman que la casa se construyó según los planos y las órdenes de cambio, con fotos interiores y exteriores.
Informe de inspección
Cuando se exigió una inspección profesional, el prestamista revisa el informe para decidir si hacen falta reparaciones.
Retención en construcción nueva (mejoras pospuestas)
En el cierre
Escrow del 120 % del estimado
O el 100 % de un contrato de precio fijo garantizado del constructor; en cuenta de custodia con un acuerdo de escrow firmado.
Límites
≤ 10 % del valor
El trabajo está en el contrato de compraventa, se aplaza por un motivo válido y no afecta el permiso de ocupación.
≤ 180 días tras el pagaré
Trabajo terminado
Confirmado con el Formulario 1004D o una alternativa de terminación aceptable.
Pago final
Se libera el escrow
El sobrante sale con el pago final; el informe final de título no muestra gravámenes de constructores.
Qué puede hacer el coordinador
- Preguntar pronto al prestamista si el avalúo es «tal como está» o «sujeto a»: decide si las reparaciones deben hacerse antes del cierre.
- Enviar al prestamista las facturas pagadas y las fotos del contratista en cuanto termine el trabajo.
- Dejar tiempo para la nueva inspección del tasador antes de la fecha de cierre.
- En el recorrido final, confirmar que las reparaciones acordadas están hechas.
Preguntas de compradores y agentes
¿Se pueden terminar las reparaciones después del cierre con un préstamo convencional?
Para detalles menores que no afectan la seguridad, la solidez ni la integridad estructural, el avalúo es «tal como está» y el prestamista puede retener fondos en escrow a su criterio. Lo de seguridad debe verificarse como terminado antes de que el prestamista venda el préstamo; las retenciones por trabajo pospuesto son para construcción nueva (Fannie Mae B4-1.2-05).
¿Qué es el Formulario 1004D?
El informe de actualización y/o terminación del avalúo: el tasador confirma que se completaron las reparaciones o la construcción exigidas en el avalúo, tras una visita o una inspección virtual.
¿Cuánto se retiene en escrow en una construcción nueva?
El 120 % del costo estimado del trabajo pospuesto, o el monto total de un contrato de precio fijo garantizado; el trabajo no puede superar el 10 % del valor terminado y debe completarse dentro de los 180 días desde la fecha del pagaré.
Guías relacionadas
La lista de ClosingCode lleva la solicitud de reparaciones hasta el recorrido final, con un mensaje listo que recuerda al comprador revisar que las reparaciones acordadas estén hechas.
Prueba gratisFuente: Guía de Ventas de Fannie Mae B4-1.2-05, Requirements for Verifying Completion and Postponed Improvements (10 de diciembre de 2025), selling-guide.fanniemae.com, revisada el 25 de octubre de 2026.
Información general sobre préstamos convencionales de Fannie Mae, no asesoría legal ni financiera. FHA, VA y USDA tienen sus propias reglas de reparaciones y escrow, y cada prestamista puede ser más estricto. ClosingCode es software; no es un prestamista ni un bufete. Esta guía no sustituye el consejo ni los servicios de un abogado.