Condominios · Fannie Mae B4-2.1-03Condominio no financiable: cuándo Fannie Mae no financia una unidad
Un préstamo convencional para un condominio depende de todo el proyecto, no solo de la unidad. Fannie Mae no compra préstamos de unidades en proyectos con características no elegibles, entre ellas: proyectos que necesitan reparaciones críticas (reparaciones que afectan de forma importante la seguridad, la solidez, la integridad estructural o la habitabilidad, moho o filtraciones de agua, una inspección estructural obligatoria no aprobada, o reparaciones sin fondos de más de $10,000 por unidad que deban hacerse en 12 meses); una orden de evacuación, hasta que se corrija la condición insegura; litigios pendientes contra la asociación (HOA), o contra el desarrollador por seguridad, solidez estructural, habitabilidad o uso; proyectos que funcionan como hoteles o moteles; una sola entidad dueña de más del 20 % de las unidades en un proyecto de 21 unidades o más (2 unidades en proyectos menores); más del 35 % de espacio no residencial; tiempos compartidos; casas flotantes; y proyectos en disolución o insolvencia. Una inspección estructural o mecánica de los últimos 3 años debe mostrar que no hay reparaciones críticas pendientes.
Características que hacen no elegible un proyecto (B4-2.1-03)
Reparaciones críticas
Problemas de seguridad, estructura o habitabilidad; moho o filtraciones; inspección obligatoria no aprobada; reparaciones sin fondos de más de $10,000 por unidad en 12 meses.
Orden de evacuación
No elegible hasta que se corrija la condición insegura y el edificio se declare seguro.
Litigios
HOA demandada en un litigio pendiente, o litigio del desarrollador sobre seguridad, solidez, habitabilidad o uso, con excepciones limitadas para asuntos menores.
Tipo hotel
Fondo común de rentas, límites a la ocupación del dueño, servicios o administración hotelera.
Un solo dueño
Más del 20 % de las unidades en proyectos de 21 o más; más de 2 unidades en proyectos de 11 a 20.
Espacio comercial
Más del 35 % del espacio total con uso no residencial.
Otros
Tiempos compartidos, casas flotantes, centros de cuidado continuo, proyectos en disolución o insolvencia, membresías obligatorias de clubes ajenos.
Documentos que puede revisar el prestamista: pídalos pronto
- El cuestionario de la HOA y el presupuesto.
- Actas de la junta y los detalles de cada cuota extraordinaria: propósito, fecha de aprobación, saldo pendiente y fecha de pago total.
- Informes de inspección estructural o mecánica de los últimos 3 años, e informes de ingeniería sobre reparaciones terminadas.
- Información de cualquier demanda, arbitraje o mediación que involucre a la HOA.
Qué hace el coordinador en una venta de condominio
- Pedir el cuestionario de la HOA y los documentos de reventa el mismo día que se firma el contrato: tardan.
- Preguntar al agente del vendedor por cuotas extraordinarias e inspecciones antes del plazo de financiamiento.
- Si el proyecto puede no ser elegible, el comprador puede necesitar otro préstamo: avise pronto a los agentes, mientras la contingencia sigue abierta.
Preguntas de compradores y agentes
¿Qué hace que un condominio no sea financiable?
Para Fannie Mae, características del proyecto como reparaciones críticas, litigios de seguridad, funcionamiento tipo hotel, un dueño con demasiadas unidades, más del 35 % de espacio comercial o un proyecto en disolución (B4-2.1-03).
¿Puedo obtener un préstamo convencional en un condominio con cuota extraordinaria?
Posiblemente. El prestamista revisa cada cuota extraordinaria; si está ligada a una reparación crítica que aún no se corrigió, el proyecto no es elegible.
¿Importa una inspección estructural antigua?
Si se hizo dentro de los 3 años anteriores a la revisión del proyecto, el prestamista debe revisarla, y no puede mostrar reparaciones críticas pendientes.
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ClosingCode agrega los documentos de la HOA a cada transacción que tiene HOA y le permite pedirlos por enlace: el primer paso para saber si el proyecto se puede financiar.
Prueba gratisFuente: Guía de Ventas de Fannie Mae B4-2.1-03, Ineligible Projects (5 de agosto de 2026), selling-guide.fanniemae.com, revisada el 25 de octubre de 2026.
Información general sobre préstamos convencionales de Fannie Mae, no asesoría legal ni financiera. FHA y VA aprueban los proyectos de condominio por separado, y los prestamistas pueden añadir reglas. ClosingCode es software; no es un prestamista. Esta guía no sustituye el consejo ni los servicios de un abogado.