Préstamos · Guía de Venta de Fannie MaeComprar una cooperativa con préstamo: las reglas de Fannie Mae y el flip tax

En una cooperativa (co-op), el comprador no recibe una escritura: compra acciones de una corporación de vivienda cooperativa y un contrato de arrendamiento propietario o de ocupación para su unidad. El préstamo sobre acciones de cooperativa se garantiza con esas acciones y la cesión del contrato (Guía de Venta de Fannie Mae B4-2.3-04). Fannie Mae compra estos préstamos solo a prestamistas con aprobación especial y solo para vivienda principal o segunda vivienda: las propiedades de inversión están prohibidas. La relación préstamo-valor usa el menor entre el precio de venta y el valor de avalúo de las acciones y los derechos de ocupación; en los mercados donde el comprador asume una parte de la hipoteca global del edificio, ambos se miden sin esa parte. El proyecto debe calificar como corporación de vivienda cooperativa según el §216 del Código de Rentas Internas, estar destinado principalmente a vivienda con dos o más unidades, estar en un mercado con ventas comparables de cooperativas, y la corporación (no el comprador) debe tener un título bueno y comercializable, libre de gravámenes salvo los permitidos. Puede ser en pleno dominio o sobre un arrendamiento de terreno; los proyectos de casas prefabricadas no son elegibles, y los proyectos recién convertidos sin rehabilitación integral pasan por la revisión PERS de Fannie Mae. Los prestamistas reúnen la información del proyecto con el Request for Cooperative Project Information (Formulario 1074). Un flip tax es aceptable si el prestamista queda exento cuando adquiere la unidad por ejecución o dación en pago, o si se cobra solo sobre la plusvalía; si no, no puede superar el 5 % del menor entre el avalúo y el precio, y debe fijarse como monto fijo, por acción, porcentaje del valor o precio, o por habitación.