Seguro hipotecario · 12 U.S.C. §4902¿Cuándo se elimina el PMI? Las reglas del 80%, 78% y mitad del plazo
En un préstamo convencional con seguro hipotecario privado, la ley federal fija tres salidas (12 U.S.C. §4902). Puede pedir por escrito la cancelación cuando el saldo esté programado para llegar, o con sus pagos llegue de verdad, al 80% del valor original, si tiene buen historial de pagos, está al día, demuestra que el valor no bajó si el administrador lo exige y no tiene una segunda hipoteca. El PMI termina automáticamente en la fecha en que el saldo está programado para llegar al 78% del valor original si está al día. Y no puede seguir después del primer día del mes siguiente a la mitad del plazo si está al día. El «valor original» es el menor entre el precio del contrato y el avalúo al cierre (§4901(12)). No se pueden cobrar primas más de 30 días después de la cancelación o terminación, y las primas no devengadas se devuelven en 45 días. Los préstamos de alto riesgo tienen otras reglas, y el seguro de FHA, VA y USDA no está cubierto.
Las tres formas en que termina el PMI
Pedido del prestatario al 80%
Solicitud escrita cuando el saldo está programado para llegar, o llega, al 80% del valor original; buen historial, al día, valor sin bajar, sin segunda hipoteca (§§4901(2), 4902(a)).
Automático al 78%
En la fecha en que el saldo está programado para llegar al 78% del valor original, si está al día, o cuando se ponga al día (§§4901(18), 4902(b)).
Terminación final
Primer día del mes siguiente a la mitad del plazo de amortización, si está al día (§4902(c)).
Valor original
El menor entre el precio del contrato y el avalúo al cierre; en una refinanciación, el avalúo usado (§4901(12)).
Devolución
Sin primas más de 30 días después; primas no devengadas devueltas en 45 días (§4902(e), (f)).
Excepciones
Los préstamos de alto riesgo siguen otras reglas; el seguro de FHA, VA y USDA no es seguro hipotecario privado (§§4902(g), 4901(13)).
Cómo quitar el PMI antes
- Calcule el valor original: el menor entre el precio del contrato y el avalúo al cierre.
- Revise su tabla de amortización para las fechas del 80% y del 78%.
- Los pagos extra de capital adelantan la fecha real del 80%; luego pida la cancelación por escrito.
- Pregunte al administrador qué prueba de valor exige antes de encargar nada.
Qué puede entregar el TC al comprador al cierre
- El precio del contrato y el valor de avalúo: el menor es el valor original.
- La divulgación del PMI en los documentos del préstamo.
- Una tarea de recordatorio para la fecha programada del 80%.
Preguntas de los propietarios
¿Cuándo se elimina automáticamente el PMI?
Cuando el saldo está programado para llegar por primera vez al 78% del valor original, si está al día en los pagos (12 U.S.C. §4902(b)).
¿Puedo quitar el PMI al 80%?
Sí, por solicitud escrita, con buen historial, pagos al día, prueba de que el valor no bajó si se exige y sin segunda hipoteca (§4902(a)).
¿Se aplica a préstamos FHA?
No. Cubre el seguro hipotecario privado; el seguro de FHA, VA y USDA queda fuera de la definición (§4901(13)).
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Prueba gratisFuente: Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. §§4901 y 4902 (govinfo.gov, consultado el 25 de octubre de 2026).
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