Nueva York · CondominiosGravamen por gastos comunes de condominio en Nueva York: prioridad, el estado para el cierre y el aviso de gravamen de seis años

En un condominio de Nueva York, la junta de administración, en nombre de los propietarios, tiene un gravamen sobre cada unidad por los gastos comunes impagos con intereses. El gravamen tiene prioridad sobre todos los demás salvo los impuestos a favor de una entidad fiscal, lo adeudado en una primera hipoteca inscrita y ciertas hipotecas subordinadas de organismos públicos de vivienda enumerados; la declaración de un condominio exclusivamente no residencial puede darle prioridad sobre las hipotecas. Cuando se vende o transmite una unidad, los gastos comunes impagos deben pagarse con el producto de la venta o por el adquirente. El vendedor o el comprador tienen derecho a un estado del administrador o de la junta con los gastos comunes impagos devengados sobre la unidad, y ninguno responde, ni la unidad queda gravada, por gastos devengados antes de la transmisión por encima del monto de ese estado (RPL §339-z). El gravamen surte efecto cuando se presenta un aviso de gravamen verificado ante el registro donde consta la declaración, y dura hasta que se paguen los gastos o seis años desde su presentación, lo que ocurra antes; una vez pagado, el propietario tiene derecho a un certificado de pago reconocido. La junta puede ejecutar el gravamen como una hipoteca, pero debe avisar al propietario con al menos 90 días de antelación, en letra de 14 puntos, antes de iniciar la ejecución, y también puede demandar el pago sin renunciar al gravamen (RPL §339-aa).