Florida · §701.04Carta de estoppel hipotecario en Florida: el pago en 10 días y la liberación en 60

Cuando se vende una vivienda con hipoteca en Florida, el agente de cierre necesita el saldo para cancelar la hipoteca del vendedor, que la ley de Florida llama carta de estoppel. Según el §701.04(1) de los Estatutos de Florida, dentro de los 10 días de recibir un pedido escrito del deudor, un titular registral, un fiduciario que actúa por un dueño u otra persona legalmente autorizada, el acreedor o administrador debe enviar una carta de estoppel con el saldo impago, detallado en capital, intereses y otros cargos a una fecha indicada, más el interés diario después de esa fecha. Un pedido de alguien que no es el deudor debe incluir prueba de su título o autorización, y el administrador debe avisar al deudor. Los pedidos pueden enviarse por correo de primera clase (se consideran recibidos cinco días hábiles después del envío), por mensajería (al entregarse) o por correo electrónico, fax o el sistema automático del administrador (el mismo día del envío). Salvo que se haya registrado un lis pendens de ejecución o una notificación de quiebra, el administrador no puede condicionar la carta, reservarse el derecho a cambiarla ni negar que otros confíen en ella. Si encuentra un error puede enviar una carta corregida, que sustituye a la anterior solo si se recibe antes de las 3 p. m. al menos un día hábil antes de emitirse el pago basado en la carta anterior; si no, el administrador no puede negar la exactitud de la información frente a quien confió en ella, aunque puede seguir reclamando al deudor cualquier monto omitido. Un pago hecho confiando en la carta, en el lugar y la forma que indicó el administrador, debe aceptarse y aplicarse. Dentro de los 60 días de pagarse el préstamo en su totalidad o según una carta de estoppel, el administrador debe firmar una liberación de la hipoteca, hacerla reconocer, enviarla a registrar en los registros oficiales del condado y enviar la liberación registrada al deudor o titular; la parte que gana una demanda para hacerlo cumplir obtiene honorarios razonables de abogado (§701.04(2)). La liberación no extingue la responsabilidad personal del deudor por el préstamo.