Del contrato al cierreRetiro de contingencias: qué significa y cuándo hacerlo
Una contingencia permite al comprador cancelar el contrato y recuperar el depósito si algo sale mal: la inspección, el avalúo o el préstamo. El retiro de contingencias (contingency removal) es la declaración por escrito del comprador de que la condición se cumplió o se renuncia a ella. Después del retiro ya no puede cancelar por ese motivo, así que el depósito queda en riesgo.
Las contingencias habituales
Inspección (investigación)
El comprador inspecciona la propiedad y revisa los informes; puede pedir reparaciones o cancelar.
Avalúo
La propiedad debe valuarse en el valor acordado o más; si no, el comprador puede renegociar o cancelar.
Préstamo (financiamiento)
El comprador puede cancelar si el préstamo descrito en el contrato no se aprueba.
Documentos y título
El comprador revisa las divulgaciones del vendedor, los documentos de la HOA y el informe preliminar de título.
California: retiro activo según el C.A.R. RPA
Plazos por defecto
En el contrato de compra de C.A.R. (RPA, revisión 12/22): contingencias de investigación, avalúo y préstamo 17 días después de la aceptación, salvo que las partes escriban otro número; documentos del vendedor e informe preliminar de título 17 días, o 5 días después de su entrega, lo que sea más tarde.
El retiro debe ser por escrito
El comprador retira las contingencias firmando un formulario de retiro (C.A.R. Form CR); una contingencia no desaparece solo porque pasó la fecha.
Aviso al comprador para cumplir
Si el comprador no retiró una contingencia en su fecha, el vendedor puede entregar un Notice to Buyer to Perform, que da al menos 2 días; solo entonces el vendedor puede cancelar.
Préstamo no es avalúo
Retirar la contingencia del préstamo no retira la del avalúo: cada una se retira por separado.
Otros estados
Muchos contratos funcionan al revés: la contingencia simplemente termina cuando vence su plazo, salvo que el comprador avise a tiempo; por ejemplo, el periodo de opción en Texas. Lea el contrato para cada contingencia: si debe retirarse por escrito o termina sola.
Checklist antes de retirar una contingencia
- Informes de inspección recibidos y leídos; pedidos de reparación respondidos por escrito.
- Avalúo recibido y el valor respalda el precio (o la diferencia está acordada).
- El prestamista confirma por escrito la aprobación del préstamo, idealmente solo con condiciones de cierre pendientes.
- Divulgaciones del vendedor, documentos de la HOA e informe preliminar de título recibidos y revisados.
- Cada fecha anotada: retirar antes de tiempo renuncia a derechos; retirar tarde permite actuar al vendedor.
A qué renuncia el comprador
- Al derecho de cancelar por ese motivo y, con él, a la protección del depósito.
- Retirar una contingencia antes de recibir los informes o documentos que cubre renuncia a los derechos ligados a ellos.
- Si después el comprador no cierra, el vendedor puede reclamar el depósito según el contrato.
Preguntas sobre el retiro de contingencias
¿Qué significa retirar una contingencia?
El comprador confirma por escrito que una condición del contrato, como la inspección, el avalúo o el préstamo, se cumplió o renuncia a ella, y deja de poder cancelar por ese motivo.
¿Cuántos días tiene el comprador para retirar contingencias en California?
Según el C.A.R. RPA (revisión 12/22), por defecto 17 días después de la aceptación para las contingencias de investigación, avalúo y préstamo, salvo que el contrato indique otro número.
¿Qué pasa si el comprador no retira las contingencias a tiempo?
En California el contrato sigue vigente, pero el vendedor puede entregar un aviso para cumplir (Notice to Buyer to Perform) que da al menos 2 días, y luego cancelar si el comprador no actúa.
¿Se puede recuperar el depósito después de retirar las contingencias?
Normalmente no por los motivos que se retiraron. Por eso conviene tener antes los informes, el avalúo y la aprobación del préstamo.
¿Retirar la contingencia del préstamo es lo mismo que la del avalúo?
No. En el RPA de California son separadas; cada una se retira por separado.
Guías y herramientas relacionadas
ClosingCode arma las fechas de las contingencias a partir del contrato que usted sube y le avisa antes de cada una, y al cliente en inglés o español.
Empezar la prueba gratisFuente: C.A.R. California Residential Purchase Agreement (RPA, revisión 12/22), párrafos 3L, 8 y 14. Otros estados y otros formularios siguen sus propias condiciones.
Información general, no asesoría legal. Consulte a su agente o a un abogado de bienes raíces antes de retirar una contingencia. ClosingCode es un software; no es un bufete de abogados ni una compañía de corretaje.