Arizona · A.R.S. 33-405Escritura de beneficiario en Arizona: cómo funciona y vender la casa tras la muerte del dueño

Una escritura de beneficiario de Arizona permite al dueño designar quién recibe la vivienda al morir, sin que pase por el testamento. Según el §33-405 de los Estatutos Revisados de Arizona, una escritura que transmite un derecho sobre un inmueble a un beneficiario designado y dice expresamente que rige a la muerte del dueño transmite el derecho al morir, sujeto a todas las hipotecas, fideicomisos de garantía, gravámenes y otras cargas que el dueño hizo o tenía. Solo es válida si se otorga y registra ante el registrador del condado donde está la propiedad antes de la muerte del dueño; puede designar a un fideicomiso, aunque sea revocable. Puede nombrar a varios beneficiarios y decir cómo tienen el título; salvo que diga otra cosa, el derecho es propiedad separada del beneficiario, no ganancial. Puede nombrar un beneficiario sustituto con la condición para adquirir; si ningún beneficiario nombrado sobrevive al dueño, la escritura es nula salvo que diga otra cosa. En propiedades en tenencia conjunta o bienes gananciales con derecho de supervivencia, la transmisión rige a la muerte del último dueño sobreviviente, y una escritura que no firmó ese último dueño caduca. En vida del dueño no se necesita firma, consentimiento ni aviso del beneficiario para nada, así que el dueño puede vender o hipotecar la vivienda. El dueño puede revocarla registrando una revocación antes de morir; si se registran varias escrituras de beneficiario, rige la última registrada antes de la muerte; y un testamento no la revoca. Para una venta tras la muerte, el derecho pasó a los beneficiarios, no a una sucesión, así que ellos son los vendedores; conviene preguntar pronto a la compañía de títulos qué necesita de ellos.