Nueva York · TítuloPrescripción adquisitiva en Nueva York: diez años, título aparente e invasiones del lindero

Nueva York define al poseedor adverso como la persona o entidad que ocupa un inmueble ajeno, sepa o no del mejor derecho del otro, de un modo que daría al dueño una acción de desalojo. El poseedor adquiere el título del inmueble ocupado cuando vence el plazo de prescripción para la acción de recuperación de un inmueble (diez años según la CPLR 212(a)), siempre que la ocupación haya sido adversa, con título aparente, pública y notoria, continua, exclusiva y real. El título aparente significa una base razonable para creer que el inmueble pertenece al poseedor; no se exige si los dueños durante todo el plazo no pueden encontrarse en los registros del secretario del condado ni localizarse por medios razonables (RPAPL §501). Si el reclamo se basa en un documento escrito o una sentencia, cuenta la ocupación continua durante diez años del inmueble que describe, o de una parte (§511), y el terreno se considera ocupado cuando hubo actos lo bastante visibles para alertar a un dueño razonablemente diligente, cuando estuvo protegido por un cerramiento sustancial, o en los casos de granjas y bosques que enumera la ley (§512). Sin documento escrito, solo se posee adversamente lo realmente ocupado, y solo mediante actos visibles o un cerramiento sustancial (§§521, 522). Las invasiones menores no estructurales (cercas, setos, arbustos, plantas, cobertizos y muros no estructurales) y el corte de césped o mantenimiento similar al otro lado del lindero se consideran permisivos y no adversos (§543).